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CONGELAMIENTO DE ALQUILERES E HIPOTECAS: MEDIDAS PALiATIVAS A UN MAL MAYOR

El presidente de la nación firmó un decreto que congela los desalojos por falta de pago, congela los alquileres y las cuotas de los créditos hipotecarios. La medida se extiende hasta el 31 de enero de 2021 y tiende a morigerar el problema habitacional en el contexto de pandemia. Si bien se toma como buen grado la determinación, sobre todo el sector de los hipotecados Uva pide soluciones de fondo a una problemática que excede el marco de la pandemia. Este tipo de normas son apenas una aspirina en una problemática más grande. La falta de recursos para acceder a la vivienda propia.

Mediante el decreto 766/20 y 767/20 el gobierno nacional prorrogó la emergencia publica en materia habitacional y decidió suspender los desalojos por falta de pago de las personas que alquilan, además de congelar el precio de los alquileres. Asimismo, se decidió congelar las cuotas de los créditos hipotecarios con el fin de que aquellas familias que vieron mermados sus ingresos por la pandemia no sufran la pérdida de su techo. Sin embargo, esto resulta solamente una medida que atenúa el impacto en sectores que ven que sus ingresos están estancados y las deudas se aumentan denodadamente.

LA USURA ESTATAL

El caso más crítico es el de aquellas familias que tomaron los créditos UVA, que vieron sus deudas crecer en números exorbitantes y que han tenido que refinanciarlas en el tiempo, extendiendo así la cantidad de años endeudados. Cuando los UVA salieron se dispuso que el valor de la cuota estaría atado al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que es un índice diario que elabora el Banco Central, dependiendo de la variación del Indice de Precios al Consumidor que emite el INDEC. Es decir, a la inflación.

El UVA fue una política de Mauricio Macri para reemplazar a los créditos Procrear que venían de la etapa kirchnerista. La premisa eran créditos baratos, atados a la inflación que, supuestamente, el presidente tenía la fórmula para bajarla, “La inflación es la demostración de tu incapacidad de gobernar” decía Macri. “En mi presidencia no va a ser un tema, es nuestro desafío”. Con esa promesa, miles de familias que necesitaban solucionar el problema habitacional decidieron tomar este tipo de créditos. En tan sólo un año, la mitad de los créditos hipotecarios que se daban en el país, eran bajo esta modalidad. Pero cuando la limosna es grande, “Hasta el santo desconfía”. En el primer año de gestión de Cambiemos, la inflación estuvo en un 40% anual, según el índice que elaboraba el Congreso de la nación. Muy por encima de los peores años del Kirchnerismo, cuando la inflación, medida por el gobierno de CABA, que comandaba el mismo Mauricio Macri, el peor año fue el 2014 con 38,5%.

Si bien, en su segundo año de gestión la inflación vio su número más bajo, un 24%, las familias que tomaron un crédito UVA en 2016 y pagaban 5353 pesos de cuota, en 2018 abonaban 8146 pesos. La inflación en el resto del mandato de Macri no dejó de crecer, al punto que en 2019 hubo un 54%, y como consecuencia aumentaba la cuota de los créditos. Pero los salarios no crecieron al mismo ritmo y las familias tuvieron que refinanciar y extender en el tiempo su deuda. Esta situación se extrapoló al gobierno de Alberto Fernández. Entre enero de 2018 y junio de 2020, el valor de la unidad UVA aumento poco más que un 160%, mientras que los salarios quedaron atrasados, en inclusive se encuentran amesetados durante este año.

Por esto es que las personas hipotecadas vienen exigiendo una solución definitiva al asunto. Piden una refinanciación que permitan deudas sostenibles, sin que se vean en riesgo de perder su hogar. Hasta el momento hay 105 mil familias en esa situación. Por eso, con la llegada de la pandemia, el gobierno decidió congelar los créditos hasta estos días en que se reanudó la prorroga. “Es una medida necesaria. Ahora en estos 4 meses debe avanzar la mesa de diálogo hacia una solución de fondo. El sistema fracasó, seguir emparchándolo no es viable” expresaron desde la agrupación Hipotecados UVA.

ALQUILERES Y RENOVACIONES

La suspensión de desalojos y el congelamiento en los alquileres trae un alivio a las familias que se vieron imposibilitadas a pagar el alquiler de sus viviendas en los últimos meses por haber perdido el trabajo o porque su actividad se paralizó por las medidas sanitarias para contrarrestar la pandemia. En este sentido el gobierno dispuso que está prohibido el desalojo por falta de paso, además que para quienes se les venció el contrato entre marzo y diciembre de este año, este se extiende hasta el 31 de enero de 2021, siendo febrero la fecha en que se reanuda la renovación, y sin que se acumule la deuda por la renegociación en el precio. También, si el contrato está vigente con un aumento pactado, se le dará la posibilidad de abonar dicho aumento recién a partir de febrero y hasta en 6 cuotas sin pagar ningún tipo de punitorios. Asimismo, los arrendatarios deberán facilitar un número de CBU para abonar el alquiler, esto es obligatorio, si no se facilita el inquilino no tiene obligación de abonar.

En abril de este año, durante el trimestre más duro por el parate de la pandemia, que hizo que el PBI cayera un 19%, un 42% de los inquilinos no pudieron pagar el alquiler de sus hogares. Esto se endureció en mayo con un 59% que no podía pagar. Por eso es que se tomó la determinación de congelar y suspender desalojos. Pero además, se pudo conseguir la ley de alquileres, una demanda que data de 1984 en la que se ponen regulaciones para que inmobiliarias y arrendatarios no tengan una posición monopólica y asimétrica con las personas que alquilan. La norma establece la extensión del plazo mínimo de los alquileres de dos a tres años, dispone una actualización anual (y no semestral) del precio de todos los contratos (independientemente de su valor), sobre la base de una fórmula de indexación mixta que combina en partes iguales la evolución de la inflación (IPC) y de los salarios (RIPTE), establece que todos los contratos deben registrarse en AFIP (para evitar la evasión impositiva), fija que el depósito en garantía sea de sólo un mes y con un monto no mayor al primer mes de alquiler, que las expensas extraordinarios sean abonadas por el propietario (incluso aquellas que se liquidan como ordinarias), entre otros puntos favorables a los inquilinos.

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